Кредит без надрыва. Стоит ли торопиться закрывать ипотеку досрочно?

Несмотря на то, что кредитный договор может быть заключен на 20-30 лет, большинство заемщиков предпочитают расплатиться с долгом пораньше. Статистика говорит о том, что средний срок выплаты ипотеки составляет 5-7 лет. Право на досрочное погашение кредита закреплено Федеральным законом № 284-ФЗ от 19 октября 2011 года. Однако не следует забывать, что ипотека – это лишь средство приобретения квартиры. Смысл жизни не может определяться скорейшим закрытием займа. Разберемся, насколько действительно целесообразно и выгодно досрочное погашение ипотеки.

Причины дискомфорта

Большинство заемщиков стремятся поскорее расплатиться с банком из-за огромных переплат по процентам. Срок кредитования во многом определяет полную стоимость кредита. С помощью этого параметра заемщик получает возможность изменять комфортность ипотеки не только перед, но и после подписания договора займа.

Другой момент, который заставляет многих заемщиков задуматься о досрочном погашении кредита, – схема формирования ежемесячного платежа. Сегодня 90% ипотечных кредитов подразумевают аннуитетный, а не дифференцированный платеж. Сумма выплат является одинаковой – это делает ипотеку более доступной. Однако соотношение между телом кредита и процентами изменяется. В начале срока кредита заемщик выплачивает в основном проценты и только потом – основной долг. В таком случае досрочное погашение ипотеки становится более актуальным. Особенно в начале срока кредита.

Но наиболее естественной и понятной причиной желания освободиться от долга является психологический дискомфорт. В России он подкрепляется нестабильностью экономической и политической ситуации. Например, в развитых странах Европы люди спокойно берут кредит на длительный срок и могут выплачивать его на протяжении всей жизни. В нашей стране заемщики не уверены в завтрашнем дне. Для многих ипотека – вынужденная мера, которая хоть и позволяет купить квартиру, но также провоцирует страх ее потерять.

Упущенные возможности

Штрафы и комиссии за досрочное погашение ипотеки отменены по закону. Однако кроме явных расходов существуют упущенные возможности. Стоит задуматься о том, какую цену платит заемщик и что он за это получает.

Прежде всего, досрочное погашение уменьшает полную стоимость ипотеки. Насколько большой будет выгода, зависит от процентной ставки, времени внесения денежных средств, изменения графика платежей и т. д. Но погоня за снижением переплаты может привести к некомфортной для человека ситуации, когда он вынужден надрываться. Некоторые заемщики забывают о рекомендациях экспертов иметь «подушку безопасности» из денежных средств, отложенных на случай непредвиденных обстоятельств.

При принятии решения о направлении средств на досрочное погашение ипотеки полезным будет попытаться спрогнозировать возможные траты в будущем. Например, если планируется ремонт, то, скорее всего, выгоднее будет не погашать ипотеку досрочно до его окончания.

Не стоит забывать и об инфляции, которая играет на руку заемщику. Ежемесячный платеж, который сегодня является существенным, через несколько лет не будет таковым. Деньги постоянно обесцениваются, а вот стоимость квартиры, которая уже находится в собственности заемщика, только растет.

Соблюдение формальностей

Ни для кого не секрет, что погасить ипотеку можно полностью или частично. Штрафы и моратории банком установлены быть не могут. Однако соблюсти определенную процедуру все-таки придется. Необходимо будет не более чем за 30 дней оповестить банк о досрочном погашении кредита. Это требование законодательства. Каким образом следует это осуществлять, кредитор устанавливает самостоятельно. В некоторых банках необходимо прийти в отделение и написать соответствующее заявление, в некоторых достаточно телефонного звонка, кто-то самостоятельно готов направить средства в счет досрочного погашения при внесении большей суммы на счет. Следует заранее уточнить этот момент в банке.

Однако на внесении денежных средств взаимодействие с кредитором не заканчивается. В случае полного досрочного погашения ипотеки следует взять в банке справку о закрытии кредита, удостовериться, что сумма полностью зачислена на счет и по нему нет как долга, так и положительного остатка. Ведь если на счету останется хотя бы копейка, то банк не сможет его закрыть, а в некоторых случаях будет брать комиссию за ведение счета, например.

При частичном досрочном погашении кредита следует удостовериться, что деньги зачислены на счет, а также получить от банка новый график платежей. В нем будет уменьшен срок займа либо ежемесячный платеж. Многие банки позволяют клиенту самостоятельно определить, что для него будет предпочтительней. Специалисты сходятся на том, что уменьшение срока выгоднее в отношении сокращения полной стоимости кредита. Однако в некоторых случаях заемщику комфортнее изменить размер ежемесячного платежа.

Не стоит забывать, что ипотека подразумевает оплату не только займа, но и страхования. Сумма его зависит от суммы кредита. Таким образом, если заемщик погашает кредит досрочно, то страхование тоже пересчитывается. В случае полного досрочного погашения ипотеки страховая компания должна произвести перерасчет и вернуть заемщику денежные средства.

Проценты за пользование кредитом начисляются на остаток долга. Поэтому вносить дополнительные средства выгоднее на более ранних сроках кредита. Особенно это касается ипотеки с аннуитетным платежом. Однако в более позднем периоде досрочное закрытие по-прежнему является актуальным: заемщик экономит на переплате, а также приближает момент снятия обременения с квартиры.

Досрочное погашение или вклад?

Многие сталкиваются с выбором: погасить ипотеку досрочно или копить средства с помощью вклада. Каждая ситуация индивидуальна и требует тщательного рассмотрения. Условия ипотечного займа и вклада необходимо сопоставить. Специалисты советуют подбирать депозит таким образом, чтобы ставка по нему была больше или равна ставке по кредиту. Чем чаще проходит капитализация, тем лучше.

Сегодня в этом отношении ситуация неопределенная. Ставка по ипотечным кредитам с господдержкой – 11,5-12%, ипотека на квартиры на вторичном рынке дороже, в то время как проценты по складам в основном колеблются в пределах 10-12%. Нельзя забывать и о риске отзыва лицензии у банка. Под программу страхования вкладов попадают суммы до 1,4 млн рублей.

Следует отметить, что законодательно закрепленное право на досрочное погашение кредита, безусловно, дает заемщику ряд преимуществ, делает ипотеку более комфортной и мобильной. Однако пользоваться им нужно с умом. Досрочно погашая ипотеку, заемщик формально экономит денежные средства, но в реальности может упустить ряд возможностей – к примеру, возможность сегодня потратить деньги на образование ребенка или путешествие, а по кредиту расплатиться на 5 лет позже, когда обременительность платежей «съест» инфляция. Поспешно принятое решение может спровоцировать весьма неприятные последствия. Ведь деньги, направленные на досрочное погашение кредита, вернуть обратно уже не получится. Специалисты советуют не торопиться: лучше потратить больше времени на принятие разумного решения, чем нервов на поиски выхода из проблемной ситуации.

Источник: БКН.РУ