Когда нужна деприватизация жилья
25 ноября 2013 г.
Деприватизация или расприватизация, как видно непосредственно из самого понятия, имеет связь с приватизацией – деприватизация – это приватизация наоборот. Если при приватизации тот или иной объект недвижимости становится собственностью физического (юридического) лица, после оформления документов и уплаты госпошлины, то при деприватизации, приватизированная когда-то физическим лицом недвижимость, возвращается обратно государству.
Несмотря на указание в статье 9.1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» на право граждан на деприватизацию, четкого определения данному понятию не дается, вследствие чего, при процедуре обратную приватизации используют термины депрватизация или расприватизация, но между этими понятиями есть существенная разница.
Расприватизация – это признание в судебном порядке договора передачи квартиры недействительным. Когда законодательством не была отработана возможность расприватизировать квартиру без суда, то применялся способ расприватизации. Договор приватизации (передачи) может быть признан недействительным на основании поданного искового заявления и вынесенного решения суда. Для этого в суде нужно было доказать, что договор приватизации заключен с нарушением действующего гражданского законодательства.
Деприватизация – возвращение жилого помещения из частной собственности в государственную или муниципальную, на которое собственники идут осмысленно и добровольно. Жилые помещения, передаваемые в собственность городу в порядке деприватизации, в дальнейшем предоставляются этим гражданам в пользование на основании договоров социального найма.
Причин для деприватизации может быть несколько:
- у гражданина, особенно если большая семья, существует вероятность в будущем переселиться из ветхого жилого фонда. Собственники небольшой комнаты, например, в этом случае получат равноценное жилье, а наниматели - площадь, исходя из социальной нормы на каждого из членов семьи по 18 кв. м.;
- опасения собственника помещения (особенно пенсионеров) по поводу планируемого повышения налога на собственность. И какими они будут в ближайшее время – пока неизвестно. Зато известно, что пенсионеры, которые сегодня освобождены в массовом порядке от уплаты некоторых «податей», платить их все равно будут. Величина ежегодных отчислений в данное время рассчитывается, исходя из цены, указанной БТИ. Однако, постоянно ведутся разговоры о планах Правительства рассчитывать налог, исходя из рыночной стоимости недвижимости. В этом случае налог на собственность может составить немалую сумму. Вот люди и стали задумываться, а не стоит ли снова отдать свою квартиру местной власти? В данном случае, процедура деприватизации осуществляется в добровольном порядке, по желанию заинтересованного лица – собственника недвижимости.
- отсутствие денежных средств на проведение капитального ремонта дома ( собственник недвижимости обязан производить его за счет собственных средств);
- сложные взаимоотношения между потенциальными наследниками;
- соображения личной безопасности: одинокие пенсионеры в статусе нанимателя (в отличие от собственника) жилого помещения, не представляют интерес для злоумышленников и мошенников;
Одним словом, причин для отказа от собственности в пользу государства может быть много.
Но «отменить» приватизацию можно отнюдь не в любом случае. Для передачи жилья государству необходимо соблюдение основных условий:
1) Приватизированная квартира должна быть единственным местом постоянного проживания человека.
2) Объект недвижимости должен быть свободен от каких-либо обязательств (т.е. не должен быть заложен по кредитному договору, не может являться предметом судебного разбирательства, должны отсутствовать долги по квартплате).
3) Отказ от проведенной приватизации не должен вести к ущемлению чьих-то прав или являться неправомерным способом обогащения.
4) Все сособственники квартиры согласны с планируемой деприватизацией.
5) Дом, в котором находится объект недвижимости, не должен подлежать сносу на момент подачи документов.
Когда деприватизация невозможна:
-если деприватизируемая квартира является не единственным жильем собственника
-если после приватизации в квартире был кто-либо прописан (зарегистрирован)
-если кто-либо из сособственников объекта недвижимости не согласен на деприватизацию
-если отсутствует разрешение на деприватизацию от органов опеки и попечительства (в случае, если сособственником является человек, не достигший совершеннолетия или лицо с ограниченными физическими возможностями);
-нельзя деприватизировать объекты недвижимости, ставшие после их приватизации объектами гражданско-правовых сделок, т.е., если они после приватизации были проданы, поменяны, подарены, перешли по наследству;
-нельзя деприватизировать объекты недвижимости, находящиеся под залогом или арестом;
Если все условия для деприватизации соблюдены, то лицу – собственнику объекта недвижимости, следует подать заявление в указанные выше органы. Помимо заявления, необходимо приложить следующие документы:
-оригиналы правоустанавливающих документов (регистрационное свидетельство, договор передачи, выписка из ЕГРП)
-документ, подтверждающий полное отсутствие обременений
-технический паспорт на объект недвижимости
-ксерокопии документов (паспорта), удостоверяющих личность собственника
-выписка из домовой книги, либо справка о регистрации
-копия из банка о состоянии лицевого счета собственника
-квитанция об оплате регистрационного сбора
-справка организации, ведущей регистрационный учет граждан о наличии зарегистрированных в квартире лиц.
Необходимо помнить, что каждая из справок имеет определенный срок действия, что обязательно нужно учитывать, при сборе документов.
В течение месяца после подачи документов между гражданином – заявителем и муниципалитетом подписывается договор о передаче объекта недвижимости в муниципальную собственность. Данный договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, один из зарегистрированных экземпляров договора остается у бывшего собственника квартиры. После завершения процедуры деприватизации и регистрации договора о передаче объекта недвижимости в муниципальную собственность, с бывшим собственником должен быть заключен договор социального найма указанной квартиры.
В случае, если лицу – заявителю отказывают в принятии заявления на деприватизацию, либо после деприватизации отказывают в заключении договора социального найма без указания причин такого отказа, у гражданина возникает право на обращение в суд. Такой отказ является прямым нарушением статьи 9.1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривающей обязанность уполномоченных лиц принять в собственность жилые помещения и заключить договоры социального найма с гражданами, деприватизировавшими свои жилые помещения.
Следует помнить, что планируя деприватизировать жилое помещение, приватизировать его повторно нельзя, право на бесплатную приватизацию можно использовать только однажды.
Не стоит забывать и о других минусах, возникающих вследствие отказа от приватизации. Например, гораздо труднее осуществить сделку (продажу, обмен) с муниципальным жильем, нежели с находящимся в собственности. Квартиросъемщик не является собственником помещения, поэтому ему не удастся получить кредит под залог недвижимости. Кроме того, одинокий пенсионер, нуждающийся в сторонней помощи, не сможет заключить договор пожизненного содержания (ренты), также невозможно оставить завещание или дарственную на квартиру,
Итак, деприватизация – это не такое уж редкое явление в современной жизни. У каждого, решившего деприватизировать свое жилье, могут быть на это свои причины. Самое главное – это реально представлять последствия своих действий, ведь в результате деприватизации бывший собственник теряет возможность продавать, дарить или обменивать данное жилье. Единственная возможная после деприватизации сделка – это обмен на такую же, находящуюся в муниципальной (государственной) собственности квартиру. В любом случае обратитесь к специалисту, который, возможно, подскажет нетривиальный выход из конкретной житейской ситуации, не связанный с потерей права собственности.
