Где в России не надо брать ипотеку?

С начала года не утихают споры о доступности ипотеки. Одни говорят, что количество заёмщиков за прошлый год серьёзно увеличилось, другие сетуют на непомерные платежи и считают, что прибавление произошло за счёт людей с доходами выше среднего. Кто же прав? На самом деле правы и те, и другие. Говоря о российской ипотеке, мы часто забываем, что размеры нашей страны таковы, что условия ипотеки в разных её уголках даже при одинаковых ставках могут отличаться, как погода в Сочи и Мурманске. На основании данных АИЖК Сравни.ру подготовил сравнительную таблицу, которая наглядно демонстрирует, для кого ипотека – путь в долговую яму, а для кого – самый комфортный способ обеспечить себя жильём. Для сравнения мы взяли 15 ключевых субъектов РФ.

Доступность ипотеки – понятие, складывающееся из множества факторов. Так что даже при одинаковой ставке её «тяжесть» будет по-разному ощущаться в разных городах. При составлении таблицы учитывалась стоимость жилья (квартира площадью 54 кв.м) на первичном и вторичном рынках, размер ежемесячного платежа по ипотеке, и ещё один немаловажный фактор – разница между реальными доходами населения и доходами, необходимыми для получения ипотечного займа в этом регионе.

Кроме доступности мы рассматривали также такой параметр, как целесообразность. О нём поговорим чуть позже, но некоторые, наверное, уже догадались, что речь о графе «аренда квартиры».

Доступная или невостребованная?

Конечно, сложно говорить о доступности, когда из 85 субъектов РФ меньше, чем в трети разница между реальными доходами на одного члена семьи и доходами, необходимыми для получения ссуды положительная. Т.е. в подавляющее большинство регионов в минусе. В прямом и переносном смысле. Но ипотеку сегодня редко берут поодиночке. Как правило, квартиру покупает семья, причём, если речь идёт о молодой паре, не редки случаи, когда созаёмщиками выступают родители. Так что общими силами набрать нужную сумму всё-таки получается. Тут уж и правда, верна поговорка про одного в поле, который не воин.

Тем не менее, находятся и счастливые исключения, вроде Ненецкого автономного округа, но стоит иметь в виду, что получая там высокие зарплаты, люди всё-таки чаще всего стараются вкладывать их в жильё в более приятном климате. Именно по этой причине наша выборка называется не «15 городов с самой доступной ипотекой», примерно половина этого списка вообще находится в  зоне вечной мерзлоты.

Что Челябинску хорошо – Москве не потянуть

Самой доступной из нашего списка оказалась ипотека Ненецкого автономного округа. С большим отрывом за ней Курская область, где будущим владельцам квартиры придётся отдавать по 16 и 18,5 тысяч рублей за квартиру в новостройке и в старом доме соответственно. При этом снимать такую квартиру можно за 11 тысяч в месяц. Учитывая, что средний житель Курска отдаёт ипотечный кредит за 15 лет, можно подсчитать, что покупая квартиру, он заплатить всего на 90 000 тысяч больше, т.е. уже через 8,5 месяцев после погашения кредита, квартира будет стоить ему дешевле, чем съёмная.

Замыкает тройку лидеров среди представленных регионов Челябинская область. В общероссийском рейтинге она оказалась на 22 месте. Стоимость аренды квартиры здесь практически совпадает с размером ежемесячного платежа по ипотеке на вторичном рынке жилья. При этом доход на одного человека превышает требуемый на 10%.

А вот возможность купить квартиру в Москве для человека со средним доходом выглядит, мягко говоря, нереально. Ежемесячный платёж по ипотеке в полтора раза превышает стоимость аренды, при этом размер дохода должен составлять более ста тысяч. Учитывая, что на сегодняшний день каждый десятый россиянин живёт на сумму, не дотягивающую до прожиточного минимума (т.е. меньше 7 тысяч рублей), о доступности ипотеки в Москве говорить не приходится.

Получается, доступная ипотека в России всё-таки существует. Однако её доступность напрямую зависит от города, в котором будущий заёмщик собирается покупать жильё. «Доступность ипотеки зависит от многих факторов, в первую очередь, от общего состояния финансовой системы и самочувствия экономики. Поскольку банки для того, чтобы выдать ипотечный кредит должны где-то привлечь средства, то уровень ставок по ипотеке напрямую зависит от стоимости денег для самих банков, – говорит руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. – Тем не менее, по сравнению с первой половиной 2000-х годов за счёт произошедших улучшений в экономике доступность ипотеки повысилась: если раньше лишь каждая десятая семья имела доходы, достаточные для получения ипотечного кредита на приобретение квартиры в 54 кв. м по среднероссийским ценам, то сейчас такая возможность есть у каждой четвертой семьи.

Стоит помнить, что доступность ипотеки не должна являться самоцелью: ипотека – это лишь инструмент, с помощью которого часть семей может улучшить жилищные условия, приобретя жильё в собственность уже сейчас. Для этого у таких семей должен существовать выбор из имеющихся на рынке квартир, в том числе новостроек».

Динамика изменения условий кредитования свидетельствует о росте доступности ипотеки: ставки по кредитам в 2013 году постепенно снижались со второго квартала и в ноябре составила 11,9%.  Это ровно на 1 процентный пункт ниже, чем зафиксированный максимум в марте 2013 года, и на 0,7 п.п. ниже уровня ноября 2012 года. Достигнутый уровень ставок близок к минимальным значениям, зафиксированным в конце 2011 года. Заёмщикам предлагаются различные дополнительные опции, позволяющие уменьшить платежи по кредиту (вычеты из процентной ставки, более низкие тарифы по страхованию и пр.), снижаются требования к количеству представляемых заёмщиком документов.

А как за океаном?

Кстати, за рубежом, в частности, в США для анализа того, как меняется доступность жилья, которое можно приобрести с ипотекой, рассматривают среднестатистическую (медианную) семью: насколько доходы такой семьи позволяют приобрести среднестатистическое жильё (по текущим ценам) с использованием не только своих сбережений, но и ипотечного кредита со средними условиями (этот показатель называется Housing Affordability Index и рассчитывается Национальной ассоциацией риэлторов ежемесячно). 

Если его использовать для оценки доступности ипотеки в России, то получается следующая картинка: в 1998 г., значение этого показателя составляло около 10% (т.е. доходы средней семьи были в 10 раз ниже доходов, которые бы позволили взять ипотечный кредит и приобрести среднюю квартиру), в 2004 г. – уже около 60%, а сейчас – около 113%. В США, например, в середине 1980-х годов этот показатель составлял 80%, а перед кризисом (в 2006 г.) – чуть больше 100% несмотря на низкие, по нашим, меркам ставки по ипотеке в 5-7% и требования к первоначальному взносу (3-5%). Сейчас этот показатель в США составляет около 160-180%.

Автор: Яна Загородникова

http://www.sravni.ru