Аренда квартир

Существует стереотип, что снимающий квартиру — несчастный и бесправный человек, которого «душит» непомерными требованиями владелец-самодур. В жизни порой получается иначе — арендодатель не может справиться с постояльцами, становясь жертвой их, мягко говоря, пренебрежительного отношения к чужому недвижимому имуществу. Ситуации бывают разные, но чтобы обе стороны выполнили принятые на себя обязательства и снизили потенциальные риски, квартиру нужно сдавать и снимать по определенным правилам.
Рынок аренды жилья в нашей стране пользуется популярностью, но она обусловлена не развитостью рынка, а высоким спросом. Портрет арендатора неоднороден: к съему жилья прибегают и иногородние студенты, и молодые семьи, и мигранты, и отправленные в командировку специалисты высокого уровня. Вне зависимости от того, на какой срок вы собираетесь снять/сдать квартиру, вам нужно знать, на что вы идете и какие меры предосторожности стоит предпринять.
Трудности арендодателя
У тех, кто хочет пристроить «лишнюю» квартиру на время в хорошие руки, два варианта: либо обратиться в агентство недвижимости для поиска жильцов, либо найти их самостоятельно. Владельцы недвижимости элит- и бизнес-класса предпочитают не тратить собственное время и перепоручают ведение дел агентству. Оно подыскивает клиентов, готовит договор, в котором прописаны условия проживания, оплаты и санкции за порчу имущества. Ведь речь идет о дорогих квартирах, укомплектованных мебелью, техникой и хорошим ремонтом. Как правило, в этих случаях проблем с оплатой и сохранностью имущества обычно не возникает.
Ситуация с жильем экономкласса иная. Недорогие квартиры популярны у тех, кто не имеет возможности приобрести недвижимость, и часто собственники жилья сталкиваются с отношением «не мое, можно не беречь». Известны случаи, когда постояльцы выезжали и не только вывозили из квартиры всю мебель и межкомнатные двери, но и оставляли жилье в состоянии «как после потопа».
По действующему законодательству, сдающий жилье в аренду хозяин должен заплатить 13% подоходного налога. Интересы налоговиков и собственников в этом вопросе расходятся. Владельцы арендного жилья класса «эконом» чаще всего игнорируют это правило из-за относительно низкой стоимости аренды и высоких коммунальных платежей (т.е. их прибыль после покрытия всех расходов будет мизерной). Если «тайна» собственника станет явной, ему грозит штраф и выплата всех неуплаченных вовремя налогов. Если удается избежать контакта с налоговиками, то делиться с государством владелец квартиры не будет. Но квартиранты могут подкинуть несколько неприятных сюрпризов.
Например, неплатежи и «платежи через силу». То есть жильцы платят, но деньги из них нужно буквально «выколачивать» каждый месяц: они «забывают», «уезжают в командировку» или просто выключают телефон. Могут месяцами обещать «заплатить через неделю», а когда у хозяина квартиры кончается терпение и он начинает требовать срочную оплату, жильцы съезжают (и при этом не ставят в известность владельца).
Во-вторых, сдача жилья в аренду может обернуться напряженными отношениями с соседями. Допустим, арендаторы живут по собственным правилам и графику, им нравится громкая музыка после 23 часов, ночные гости, им ничего не стоить затопить жильцов снизу, разбить сантехнику. Все претензии соседи предъявят к вам как к собственнику квартиры. А также вызовут полицию, сообщат в налоговые органы о факте сдачи квартиры в аренду. Чем это грозит арендодателю, читайте выше.
Только договорные отношения
Избежать большей части вышеописанных неприятностей при самостоятельной сдаче квартиры в аренду поможет закрепление прав и обязанностей сторон на бумаге. Вы размещаете рекламную информацию, проводите показы и выбираете потенциальных квартиросъемщиков. Условия проживания оговаривайте сразу — некоторые вещи вам могут казаться очевидными, но у другой стороны может быть противоположное мнение. Все нюансы (кто будет жить в квартире, кто оплачивает квартплату, когда вносится арендная плата и т. д.) нужно прояснить «на берегу».
Все достигнутые договоренности, а также права и обязанности сторон вы должны зафиксировать в договоре найма жилого помещения. Документ не требует государственной регистрации, его форма есть у юристов. В случае спорных ситуаций вы всегда можете напомнить забывчивому арендатору об условиях аренды, а подписанный обеими сторонами договор послужит доказательством в суде. Договор выгоден и арендодателю, и квартиранту. Для собственника жилья договор — это гарантия получения стабильного дохода и сохранения имущества (договор предусматривает штрафные санкции в случае нанесения ущерба). Арендатор тоже получает гарантии: договор, как правило, фиксирует сроки проживания и размер арендной платы. Обязательным приложением к договору должна стать опись находящегося в квартире имущества и состояния вещей, чтобы не обнаружить у себя вместо нового итальянского аппарата перемотанный изолентой «ЗИЛ», который также соответствует пункту «холодильник».
Пропишите также степень вашего «вмешательства» в жизнь постояльцев и не ленитесь следить за состоянием квартиры. На встречу к хозяину могут прийти одни люди, а проживать — другие. Нередки случаи, когда потенциальные клиенты просят, чтобы их «не беспокоили», в то время как квартира может быть использована ими не по назначению, например, сдаваться посуточно.
Вам нужна квартира, а не информация
У арендаторов свои риски при поиске жилья, так как рынок недвижимости — широкое поле для деятельности недобросовестных лиц. Схемы обмана доверчивых потребителей со временем меняются, но всегда находятся люди, которые на эти уловки попадаются. Чтобы не «попасть на крючок», подходите к поиску квартиры грамотно.
Допустим, вас заинтересовало предложение — и цена хорошая, и жилье от собственника. Вы договариваетесь на просмотр, и первый вопрос, который стоит задать «хозяину» жилья — а собственник ли он на самом деле? Ответ он должен подтвердить свидетельством о праве собственности, а если квартиру показывает доверенное лицо, то пусть вам предъявят нотариальную доверенность. Если в квартире несколько собственников, необходимо получить письменное согласие каждого из них на сдачу жилья в аренду. Эти формальности позволят вам избежать претензий и возможного обмана, и в день заселения вы не обнаружите 10 таких же претендентов на данную жилплощадь.
Если с правоустанавливающими документами все в порядке, а квартира вам подходит, пришло время заключить договор найма. В нем должна быть указана сумма предоплаты (например, за 2 месяца вперед), паспортные данные хозяина, номер документа, подтверждающего право собственности. А также адрес, площадь, состояние жилья, наличие мебели. Осмотрите квартиру на предмет имеющихся в ней «недостатков»: подтеков на потолках, неработающей сантехники и треснувших стекол. Их следует отразить в описании квартиры, чтобы «забывчивый» владелец не выставил вам счет. Если мебель в квартире вас не устраивает, обговорите с хозяином возможность ее замены на собственную, и также отразите это в договоре найма. Деньги за аренду следует отдавать только под расписку собственника или его доверенного представителя.
Рынок аренды жилья сегодня далеко выходит за границы правового поля: он перегружен посредниками и недобросовестной рекламой, высока вероятность столкнуться с мошенниками или недобросовестными агентствами, отношения арендатора и арендодателя не всегда закрепляются на бумаге. Чтобы не совершить ошибку, вы должны знать правило «доверяй, но проверяй», помнить о необходимости заключения договора найма, а также иметь представления о средней арендной ставке в том или ином районе города.

http://nedv.info