10 лет ипотеки

За десять лет, прошедшие с момента появления долгосрочных кредитов на покупку жилья, из непонятного слова ипотека успела превратиться в неотъемлемую часть рынка недвижимости. Но так и не смогла стать способом решения жилищного вопроса для большей части населения.

Первые шаги

Когда в 2002 году ипотека только-только начала появляться в регионе, от нее ожидали, что она сможет стать способом решения жилищного вопроса для подавляющего большинства населения. Долгосрочные кредиты на покупку жилья сначала получили распространение в Москве (каждый второй кредит в то время выдавался именно в столице и Московской области), а затем стали появляться и в других городах. Об ипотечном кредитовании в Красноярске активно заговорили в 2003 году, однако, чтобы в крае появились первые ипотечные кредиты на покупку жилья, потребовалась еще пара лет на отработку механизмов кредитования. В полную силу ипотека в регионе заработала только в 2005 году.

На первых порах ипотека мало напоминала тот доступный способ улучшения жилищных условий, появления которого все так долго ждали. Одолжить деньги у банка на покупку квартиры тогда могли только избранные заемщики с большой зарплатой, подтвержденным доходом, уже имеющие значительную сумму для первого взноса при покупке жилья. Для получения кредита на покупку недвижимости на руках у заемщика в то время должно было быть не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Ни о какой справке по форме банка речи не шло, при выдаче кредита банки соглашались принимать в расчет только официальные доходы заемщика. В 2004 году для получения ипотеки доход его должен был составлять 10 тыс. рублей, а для некоторых банков 15–20 тыс. рублей.
За обслуживание кредита каждый месяц семье необходимо было отдавать в среднем по 5 тыс. рублей (при условии, что в ипотеку бралась сумма 300 тыс. рублей сроком на 15 лет). Максимальный размер кредита, на который мог рассчитывать клиент банка, составлял 400 тыс. рублей.

Механизм кредитования был новым не только для заемщиков, которые не спешили брать кредиты, но и для банков. Кредитные организации хотели получить гарантии возврата переданных заемщикам средств, и заемщикам приходилось доказывать свою платежеспособность. Для получения кредита клиенты банка в обязательном порядке должны были заключить договоры на три вида необходимого страхования, большинство кредитных организаций требовало от потенциального заемщика предоставить не менее двух поручителей. К тому же сама процедура оформления кредита была связана с серьезными затратами, покупая квартиру в ипотеку, заемщики кроме страхования несли расходы на обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки, за что им приходилось платить 1,5% от суммы кредита.

При всем этом процентная ставка по кредиту составляла 18% годовых, а срок, на который выдавалась ипотека, первоначально был небольшим, максимальный период, на который потенциальный покупатель мог одолжить у банка деньги на покупку квартиры, составлял 15 лет. Причем купить в ипотеку можно было только жилье на вторичном рынке, о том, чтобы использовать ее для покупки квартиры в строящемся доме, в то время покупатели могли только мечтать.

Ипотека набирает обороты

На первых порах кредитные организации, готовые кредитовать покупку недвижимости в Красноярске, можно было пересчитать по пальцам. Большинство кредитов в Красноярске выдавали Красноярский краевой фонд жилищного строительства, Сбербанк, «Внешторгбанк» и банк «Уралсиб». Однако прошло совсем немного времени, и на ипотечном рынке появились новые игроки. Оценив перспективы рынка и потребность населения в кредитах, на ипотечный рынок одна за другой стали приходить новые кредитные организации, существующие банки стали предлагать кредиты на покупку недвижимости.

Первоначально банки не озвучивают итоги своей работы в конце года, поэтому главным ориентиром, по которому можно было судить о ситуации с ипотекой в регионе, становится Красноярский краевой фонд жилищного строительства, регулярно сообщавший о количестве выданных кредитов. В 2005 году Красноярский краевой фонд жилищного строительства выдал 140 кредитов, в следующем, 2006 году их было уже более 1600. Средняя величина кредита в 2006 году достигала уже 600 тыс. рублей. Размер ставки по кредиту составлял 12–14% годовых.
Так что к 2006 году ипотека в Красноярском крае развивается уже достаточно активно, объемы ипотеки квартал от квартала растут. В это время подходящую программу можно было найти практически для любого заемщика и особенностей его ситуации. Кредитные организации стали лояльно подходить к потенциальным заемщикам. Чтобы купить квартиру, первоначальный взнос по кредиту составлял 10% от стоимости объекта, а некоторые банки согласны были кредитовать заемщиков и без первого взноса и принимать информацию о доходах по форме банка.

Взять кредит можно было под залог практически любой недвижимости. С последствиями такого отношения банкам приходится иметь дело сейчас. В 2006–2007 годах на волне роста ипотеки кредитные организации не слишком строго относились к рассмотрению предмета ипотеки, в результате кредиты нередко выдавались на малоликвидное жилье.
Квартиры ипотечных заемщиков, которые оказались не способны платить по кредиту и вынуждены были возвратить купленную недвижимость, банкам теперь сложно реализовать.

Только по объектам, взыскателем по которым является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в настоящее по Красноярскому краю подано 470 исковых заявлений, вынесено 265 решений, возбуждено 209 исполнительных производств, 64 из которых завершены. И только 7 залоговых квартир ипотечных заемщиков проданы за прошедший год на публичных торгах.
Все эти объекты покупались заемщиками в кредит в 2006–2007 годах. По словам специалистов АИЖК, сложности при реализации жилья — проблема далеко не только Красноярского края, во всей России ситуация складывается подобным образом.

Несмотря на то, что к 2007 году ипотека уже получила достаточное распространение, кредиты главным образом выдаются на покупку жилья на вторичном рынке. Получить ипотеку на покупку в строящемся доме затруднительно. На рынке долевого строительства в этот период не более 10% сделок проходит с привлечением кредитов.
Дальнейшее снижение ставки до 10% оказалось очень недолгим и продержалось с начала лета до осени 2007 года, пока из-за ухудшения ситуации на мировых рынках иностранные ресурсы не стали дороже для российских банков и ставки снова не пошли в рост.

Первоначально, когда ипотека только появилась на рынке недвижимости, не только банки с осторожностью относились к этому виду кредитования. Но и сами заемщики, не привыкшие жить в долг, не спешили брать на себя долгосрочные обязательства перед кредитными организациями. Как отмечают эксперты, первыми заемщиками стали люди с активной жизненной позицией, не боящиеся пробовать новое, вслед за ними должны были подтянуться более консервативно настроенные заемщики.
Но именно в тот момент, когда появление этой категории заемщиков ожидалось на рынке, кредитование снова становится недоступным.

Назад в 2000-й год

Стоило только этой части покупателей оценить ее достоинства, как начался финансовый кризис и большинство банков стали сворачивать кредитные программы. Количество выданных в Красноярском крае кредитов всего за несколько месяцев вернулось к уровню 2000 года. Банки, еще недавно готовые бороться за каждого клиента, закрыли свои двери для новых заемщиков, установили заградительные ставки на уровне 15–18%.

Банки потеряли интерес к ипотечному кредитованию и начали сворачивать ипотечные программы. А те немногие кредитные организации, что кредиты выдавать не перестали, установили такие требования для заемщиков, что потенциальным клиентам банка стало проще самим отказаться от получения кредита, чем занимать деньги у банка на подобных условиях. В список неблагонадежных клиентов тогда попали все потенциальные заемщики от работающего на заводе инженера до владельца собственного бизнеса.

Заемщики, еще совсем недавно искавшие возможность взять ипотеку, теперь из-за снизившихся доходов оказались перед угрозой потери квартиры. Сложнее всего в это время пришлось тем банковcким клиентам, которые в предыдущие несколько лет взяли кредит на покупку жилья в иностранной валюте. В изменившихся условиях они оказались заложниками ситуации. Если до этого момента падающий доллар делал для этой части банковских заемщиков ипотеку практически беспроцентной, то теперь из-за снижения курса рубля им пришлось нести бремя повышенных платежей, и обслуживание кредита для многих из них стало неподъемным.

Возвращение ипотеки

Ипотека вернулась на рынок полностью только в 2011 году. Объемы кредитования, до этого непрерывно снижавшиеся на протяжении кризисных лет, снова пошли в рост, дав экспертам веский повод говорить о «возрождении ипотеки». Показатели ипотеки вернулись к тем, что были на рынке в начале 2008 года. Банки, еще недавно не готовые выдавать кредиты практически никому, снова развернули борьбу за заемщиков. Снова заработали программы, от которых как самых рискованных банки вынуждены были отказаться во время кризиса. У заемщиков снова появилась возможность взять ипотеку на покупку квартир в строящихся домах. При оценке потенциальных заемщиков кредитные учреждения стали обращать внимание на критерий, которого почти не учитывали прежде, — кредитную историю.

В середине 2011 года ставки снизились до рекордных показателей. Средняя ставка по кредитам оказалась на уровне 12% годовых. В Красноярском фонде жилищного строительства средняя процентная ставка в 2011 году составила 11,3%. Весной 2011 года Сбербанк запустил программу"888», по которой в ограниченный период, заканчивавшийся 30 июня 2011 года, заемщик мог рассчитывать на получение кредита под 8% годовых, если у него уже имеется 50% для первоначального взноса при покупке кредита. На тот момент это был самый низкий размер ставки по кредиту за всю историю существования ипотеки в России.
Однако все подобные привлекательные программы всегда имели ряд дополнительных условий. По одним программам выбирать заемщик мог из ограниченного числа объектов, построенных с привлечением средств банка. В других для получения низкого процента по кредиту заемщику требовалось быть корпоративным клиентом банка.

Банки сделали покупателям предложение, которого на ипотечном рынке прежде еще не было: появилась программа, которая позволяет получить кредит при наличии всего двух документов — паспорта и водительского удостоверения (либо свидетельства о пенсионном страховании), — причем рассмотрение заявки произойдет в течение одного дня. Правда, рассчитывать на получение ипотеки на таких привлекательных условиях могут только те заемщики, которые располагают половиной от стоимости покупаемой недвижимости для первого взноса.

Ко второй половине 2011 года ставки достигли докризисного уровня, объемы выданных кредитов вернулись к показателям 2008 года.

Корректировка ставок

Однако радость заемщиков была недолгой: снижение ставок продлилось до конца лета, затем проблемы в экономике европейских стран снова дали повод заговорить о снижении доступности ипотеки. Во второй половине года на фоне сложившейся на мировых рынках неопределенности банки отказались от продления самых привлекательных программ, а некоторые из них немного скорректировали ставки.

За десять лет, что прошли с момента появления кредитов на покупку жилья, из незнакомого понятия ипотека успела превратиться в неотъемлемую часть рынка недвижимости. Но так и не стала способом решения жилищного вопроса для большей части населения. На получение кредита на самых выгодных условиях, о которых десять лет назад можно было только мечтать, по-прежнему могут рассчитывать идеальные заемщики с большой официальной зарплатой, которые входят в число корпоративных клиентов банков или имеют половину стоимости покупаемой квартиры для первого взноса по кредиту. Для них ипотека по сути приблизилась к тому стандарту, о котором говорили несколько лет назад.

Сегодня среди предложения банков можно найти программы с процентной ставкой в рублях ниже 8% годовых. По ставке 7,15% годовых в рублях готовы кредитовать банки, работающие по стандартам АИЖК. Однако на практике желающие получить такой кредит сталкиваются с рядом условий, подобрать по которым объект нелегко. Во-первых, купить по такой ставке можно только строящуюся недвижимость (либо построенную не позднее 2007 года, но находящуюся в собственности юридического лица (застройщика). Во-вторых, необходимо, чтобы для первоначального взноса хотя бы были использованы средства материнского капитала, а сам заемщик являлся участником целевой государственной программы «Жилище». Но даже если найдется и объект, и заемщик, полностью соответствующий этим условиям, максимальная сумма кредита, которую он сможет в таком случае получить, не превысит 3 млн рублей. Срок кредитования составит не более 7 лет.

Дважды за прошедшие 10 лет ипотека вплотную приблизилась к тому, чтобы стать по-настоящему массовой, один раз это случилось в 2008 году, перед финансовым кризисом, затем в середине 2011 года, и оба раза закончились одинаково: из-за сложившейся ситуации на мировых рынках стоимость привлекаемых денег для банков выросла, и они подняли ставки по кредитам для заемщиков. Сегодня часть населения, способная получить кредит на покупку квартиры, не достигла заветных 40–50%, называвшихся при запуске ипотечного кредитования. Позволить себе кредит на покупку недвижимости по разным подсчетам может от 9 до 17% россиян.

Но несмотря на то, что долгосрочные кредиты на покупку жилья за прошедшее время так и не смогли стать решением жилищного вопроса для большей части населения, тем не менее ипотека многим помогла при покупке квартиры.

Татьяна Крупко

Источник: Журнал «Сибирский дом» http://www.sibdom.ru